Концепция «умного дома» пока в народ не пошла – очень немногие могут позволить себе «интеллектуальную» квартиру, где вся инфраструктура, все системы увязаны воедино, и работают как слаженный механизм.

В офисной недвижимости ситуация прямо противоположная – «умный дом» - это приличная экономия на большом временном промежутке за счет контроля расхода энергоресурсов, автоматизированной работы всех систем. Кроме того, это просто удобно и современно.

Строительство таких зданий – дело непростое, тем интереснее, когда профессионалы в этой области, используя накопленный опыт, возводят офис для себя. В начале 2009 года компания «Крок» переехала в новое интеллектуальное здание собственной постройки - это 11-ти-этажный дом общей площадью 23 тыс. кв.м., плюс гаражная стоянка площадью 19 тыс. кв.м. CIO-world удалось задать несколько вопросов одному из создателей этого инженерного чуда – Александру Широкову, директору департамента интеллектуальных зданий компании «Крок».

- Александр, здравствуйте. Расскажите о технической стороне проекта – количественные и качественные показатели. Сколько и каких инженерных систем увязано в единую систему? Кондиционирование, освещение, обогрев…

Одним из основных критериев «интеллектуальности» здания является наличие в нем единой для всех инженерных систем среды мониторинга работы оборудования и управления им.

Еще на этапе технического задания мы предусмотрели объединение всех систем офиса в единую систему автоматизированного диспетчерского контроля (BMS).

Сегодня в систему диспетчеризации подключена приточная и вытяжная вентиляция здания, система общего, гарантированного и бесперебойного электроснабжения, включая распределительную подстанцию, система уличного освещения вокруг офисного комплекса, тепловые завесы по офису и парковке, система комфортного (в каждом кабинете) и технологического кондиционирования (технологические помещения, лаборатории и ЦОД), система холодо- и теплоснабжения. Всего 11 больших групп систем.

Инженерная инфраструктура офиса выполнена в соответствии с требованиями класса А+, все системы разработаны с учетом индивидуальных потребностей компании в ИТ-сервисах. В нашем здании системы вентиляции и кондиционирования работают независимо друг от друга. В свою очередь, вентиляция состоит из приточной и вытяжной систем. Приточная система обеспечивает необходимое количество воздуха, предварительно подогревая его до +20 гр.С

Вытяжная система удаляет отработанный воздух. В рабочих комнатах запроектирован троекратный обмен воздуха в час. Система кондиционирования в тренажёрном зале, конферец-зале и столовой имеет возможность работать в форсированном режиме в зависимости от загрузки, а в помещениях серверной и лабораториях построены собственные прецизионные системы кондиционирования.

Для офисных помещений компании «Крок» установлена новейшая система кондиционирования Daikin VRV III, с помощью которой возможно круглогодично управлять климатом в помещениях. Она уникальна тем, что работает как на охлаждение, так и на обогрев одновременно при температуре до - 50°С. Для сравнения — обычно система кондиционирования может работать на обогрев только до - 15°С.

Система теплоснабжения выполнена с учетом особенностей расположения здания – со стороны юго-западного фасада практически все время солнечно, северо-восточный фасад находится в тени. В результате, даже зимой температура в одной части здания на несколько градусов выше, чем в другой, а значит, нагрузка на тепловые контуры отличается. Контроль системы осуществляется с помощью теплового пульта, включающего 5 групп насосов.

- Как на практике осуществляется контроль систем и управление?

У нас есть служба эксплуатации здания, в состав которой в том числе входит главный энергетик и диспетчерская служба. Рабочее место оператора диспетчерской службы оснащено двумя двадцатидюймовыми мониторами, на которых в режиме реального времени отражается состояние инженерных систем. В дежурной смене работает два инженера, которые могут видеть как общий набор инженерных систем, так и при необходимости подробно рассмотреть каждую систему по всем параметрам.

В случае возникновения аварийной ситуации на экране диспетчера появляется информация об инциденте и звуковое сопровождение, а значит, диспетчер не проспит тревогу. Кроме того, с рабочего места диспетчер может удаленно управлять системами. Это очень важно, например, для системы освещения т.к. свет мы используем не только для комфортной работы, но и для безопасности. Ведь для работы периметрального видеонаблюдения чрезвычайно важен определенный уровень освещенности, который меняется не только в зависимости от времени суток, но и от погодных условий.

- Не могли бы Вы рассказать подробнее об используемом инженерном оборудовании, программном обеспечении?

Как уже было сказано выше, ядром интеллектуального здания является система диспетчеризации. Это программно-аппаратный комплекс, который объединяет все системы и позволяет контролировать их работу, всего более 7,5 тыс. переменных. Система диспетчеризации создана на основе технологии Lonworks, полностью выполнена силами наших экспертов от ТЗ до создания графического интерфейса, и является «открытой». Это позволяет в рамках одной системы использовать оборудование разных производителей.

Поскольку передачу данных в формате Lonworks поддерживали не все инженерные системы и оборудование, в качестве программного обеспечения использовались, в том числе, OPC-серверы, позволяющие приводить протоколы производителей к стандартному виду в рамках операционной системы. Графический дисплей, через который осуществляется мониторинг системы диспетчеризации, реализован на базе SCADA-системы (Supervisory Control And Data Acquisition). По сути это конструктор, позволяющий создавать интерфейсы на любой вкус. В нашем случае это уменьшенный макет нашего офисного здания со всеми инженерными системами.

- Есть ли опыт подобных проектов? Планируется ли развитие этого бизнес-направления?

Конечно, опыт реализации подобных проектов у нас есть, департамент интеллектуальных зданий существует в компании Крок уже много лет. Мы работаем над десятками проектов в сфере автоматизации преимущественно коммерческой недвижимости, успешно сдавая в эксплуатацию порядка 7-8 объектов ежегодно. В это число входят и объекты высотного строительства. Например, мы участвовали в создании интеллектуального здания диспетчерского центра ОДУ Центра РАО ЕЭС России, реализовали комплекс автоматизированных инженерных и информационных систем для нового административного здания ОАО «Приволжскнефтепровод», сдали в эксплуатацию несколько интеллектуальных зданий для системы Высшего Арбитражного суда РФ.

Какие-то проекты осуществлялись «под ключ» - с момента проектирования до ввода здания в эксплуатацию, а в какие-то проекты мы входили уже на стадии развития или брали определенные системы на сервисное обслуживание. Участие в каждом таком проекте, в том числе и в создании собственного офисного комплекса, позволяет нашим специалистам расширять компетенции и получать новый интересный, а иногда и уникальный опыт. И мы готовы этим опытом делиться со всеми, кому это необходимо.

- Насколько велика доля человеческого фактора в системе? Критичны ли ошибки операторов?

Все зависит от того, как настроена система. Если говорить о системе, которая реализована в нашем офисном комплексе, настройки выполнены таким образом, что диспетчер не может неправильными действиями нанести непоправимый вред системе. Уровень ошибок, которые может допустить диспетчер примерно следующий: температурная уставка приточного воздуха в системе вентиляции будет задана не 20, а 30 градусов, но никак не 100, т.к. действовать можно исключительно в заданных параметрах. И даже об этой ошибке станет очень быстро известно, а благодаря фиксации всех действий диспетчера можно точно выяснить, кто и на каком этапе совершил ошибку.

Когда происходит аварийная ситуация система сама подсказывает оператору, что нужно делать, начиная от информирования с помощью информационного окна и звукового сигнала, до обозначения системы и места инцидента. Благодаря этому ответственный сотрудник обладает максимально полной информацией о происшествии.

Художественные фильмы изобилуют примерами, когда слишком умные системы выходят из-под контроля человека. Насколько высок уровень искусственного интеллекта систем здания в действительности?

Конечно, это больше фантастика. Интеллектуальность систем диспетчеризации закладывается кодировщиками и разработчиками систем. На сегодняшний день подобные системы призваны сделать жизнь и работу обитателей здания максимально комфортной, а деятельность службы эксплуатации как можно проще. Но ключевым элементом работы этих систем от проектирования до эксплуатации является человек.

- Можно ли говорить о завершении проекта или этот проект никогда не закончится?

И да, и нет. Ведь созданные системы нужно обслуживать, а это тоже серьезная работа, отдельный проект. Кроме того, здание – живой организм, постоянно возникают новые задачи и потребности, которые нужно решать. Например, в нашем здании расположен аутсорсинговый центр обработки данных (АЦОД) «Крок». В данный момент мы создаем отдельное рабочее место для инженера АЦОД, на котором будут отображаться план и инженерные системы только этого помещения. Это позволит максимально четко контролировать ситуацию.

- Если говорить о бизнес-стороне проекта – каковы затраты на внедрение, как они распределились по категориям софт, оборудование, персонал?

Процентное соотношение стандартное. Около 50% - стоимость оборудования, монтаж – 25%, пусконаладка и программирование еще 25%.

- Зачем «Крок» умное здание? Какие цели ставила перед собой компания?

Первая и главная цель - обеспечить необходимый уровень комфорта и безопасности нашим сотрудникам. Это достигается благодаря on-line контролю состояния всех систем и мгновенному исправлению аварий, гибкому контролю и согласованному управлению всеми системами.

Кроме того, это наш своеобразный бизнес-проект. Учитывая количество сотрудников, общую площадь нашего здания, уровень энергопотребления - это стремление сократить затраты на наш офис. Еще одна немаловажная статья затрат – служба эксплуатации. Если бы у нас не было системы диспетчеризации, то инженеры были бы вынуждены все время обходить офис, проверяя исправность всех систем и это на 23000 кв.м! Численность подобной службы сложно представить, а об уровне оперативности поступления информации страшно подумать.

- Проводили ли Вы исследования удовлетворенности среди сотрудников, работавших в старом и новом офисе? Каковы результаты – стало ли удобнее, в чем это проявилось?

Отдельного исследования, насколько я знаю, не проводилось. Но обмен мнениями с коллегами постоянно происходит. На страницах нашего внутрикорпоративного издания не раз публиковались позитивные отзывы сотрудников. И я, как сотрудник этого здания, могу сказать, что работать стало намного комфортнее. Появилось чувство безопасности, т.к. точно уверен, что все системы под надежным контролем.

- Можно ли говорить о «зеленой» стороне проекта – экономии электричества и снижении расходов на кондиционирование ЦОДа?

Конечно, на данный момент стоимость ресурсов в России такова, что не очень многие организации задумываются об этой стороне вопроса. Точные цифры по экономии назвать в данный момент пока сложно, детальные исследования впереди. Но, например, энергопотребление системы кондиционирования в дневное/ночное время у нас изменяется процентов на 40-60.